Lokasi Perumahan Sebagai Sumber Kemacetan Jakarta

Jakarta macet penyebab utamanya sih menurut saya bukan regulasi, pengemudi ugal-ugalan, angkot ngetem sembarangan, dll. Faktor paling besar sederhana sih: jumlah kendaraan. Baik itu sepeda motor maupun mobil. Penyebab jumlah kendaraan banyak? Properti.

Membeli tempat tinggal yang layak di Jakarta sangat mahal. Bagi sebagian besar pekerja di Jakarta sampai generasi ketiga pun mungkin rumah yang layak (secara lingkungan, lokasi, keamanan, akses, dll) tidak akan terbeli. Jadilah orang-orang membeli rumah di pinggir Jakarta (Serpong, Cibubur, Ciputat, Tangerang, Bekasi dll). Dengan geser ke pinggir Jakarta, anda bisa mendapatkan rumah dan lingkungan yang jauh lebih baik (setidaknya untuk sekarang) dengan harga yang mendingan.

Dengan lokasi rumah yang begitu jauh, timbul masalah baru: transportasi. “Ahh, gampang, naik mobil saja,” biasanya begitu kata marketer perumahan. Toh sudah banyak tol kan? Sayangnya tidak anda sendiri yang berpikiran seperti itu. Ada ratusan ribu pemilik mobil lain (mungkin jutaan) yang berpikiran sama. Jadilah orang-orang mengendarai mobil masing-masing dari pinggir Jakarta, lalu berkumpul di pintu tol, dan puncak pestanya di jalur-jalur pusat perkantoran; Kuningan, Sudirman, Senayan, dll.

Sekarang coba lihat, perumahan-perumahan di pinggir Jakarta mungkin 98% nya pasti menjual kalimat: “Dekat ke pintu tol.” Iya, akses ke pintu tol mungkin cuma butuh 5 menit, tapi keluar tolnya berapa lama?

Sepeda Motor

Oke, naik mobil sudah makin gak masuk akal. Sebagian akhirnya “mundur”, memilih naik sepeda motor saja dari pinggir Jakarta. Sebagian lagi malah dari awal tidak pernah punya opsi naik mobil. Awal-awal lancar, banyak jalan tikus. Tapi mereka yang “mundur” dari pengguna mobil ini pun harus bergabung dengan mereka yang dari awal memang menggunakan sepeda motor. Jadi jalan tikus yang sejatinya memang untuk dilewati “tikus”, akhirnya dilewati “kambing”, dan belakangan jadinya “gajah”. Alias, jalan tikusnya pun sudah macet tak bergerak saking penuhnya sepeda motor yang lewat.

Bukan itu saja, tidak semua orang kuat setiap pagi naik sepeda motor 4 jam (pulang-pergi), panas-panasan, selip-selipan, makan asap dan debu, plus ribetnya urusan parkir. Karena parkiran sepeda motor sering dianaktirikan di gedung-gedung mewah.

*makanya kadang saya sedih juga mendengar para pengendara mobil (yang notabene gak pernah naik sepeda motor seumur hidupnya), mengatakan: “Gue setuju sih kalau semua sepeda motor dilarang lewat di Jakarta..!” Kesian tauk. Iya, pengendara motor yang bajingan memang banyak sih, toh pengendara mobil yang bangsat juga gak sedikit kan?

Bis

Oke, sebagian memilih naik kendaraan umum aja akhirnya. Bis misalnya. Tapi ini masalah juga. Jangkauan bis itu terbatas. Jelas bis gak masuk ke perumahan. Jadi harus naik ojek dulu ke tempat bis lewat. Lalu bisnya juga belum tentu lewat tujuan akhir kita. Bisa jadi harus lanjut busway, ojek atau malah taksi kalau kepepet. Ini belum lagi jumlah bis yang terbatas, lewat sedikit habis lah sudah. Jadwalnya tak tentu. Dan.., karena sama-sama masuk dan keluar tol, ya kena macet juga.

Oh iya, secara biaya juga tidak murah. Naik ojek dari kompleks perumahan ke tempat naik bis anggap saja misal 10rb, bisnya 14rb (TransBSD misalnya), lalu sambung ojek lagi di Jakarta, 10rb. Totalnya 34rb, pulang pergi jadi 68ribu (dibulatin 70rb lah ya). Sebulan jadi Rp 1.750.000,-. Nah, nambah dikit lagi bisa kredit mobil Ford Fiesta tuh.. 😀

Kereta

Beruntunglah kita punya orang seperti Pak Ignasius Jonan. Sewaktu dia menjabat dirut, PT. KAI direvolusi. Walau ada sedikit kontroversi disana-sini, tidak bisa dipungkiri kereta api kita sekarang sudah lebih baik, begitu juga KRL. Nah, KRL ini akhirnya jadi pilihan setelah mobil, sepeda motor, dan bis. Banyak juga orang yang dari awal memilih moda transportasi ini. Sudah *lumayan* nyaman (di jam tertentu ya parah sih padatnya), tidak ada macet-macetan (kecuali kalau ada gangguan), dan biayanya murah. Rawa Buntu, BSD – Kebayoran Lama hanya 2000 rupiah saja, lebih murah dari sebotol air mineral. Apalagi air mineral di club seperti Equinox atau Blowfish. *eh.. 😛

Tapi, ya ini bukan tanpa tantangan juga. Bis saja (yang biasanya) bisa berhenti sembarang di pinggir jalan, belum tentu melewati tujuan akhir kita, apalagi KRL yang stasiunnya sudah pasti. Banyak orang yang tetap harus melanjutkan perjalanan dengan ojek setelah turun di stasiun. Karena ojeknya sadar posisi tawarnya tinggi, kadang harganya jadi gak masuk akal.

Dan PR yang paling besar dari KRL ini adalah integrasinya dengan moda transportasi umum lainnya. Stasiun Kebayoran Lama contohnya, keluar dari stasiun yang ditemui adalah.. pasar basah (err..becek sih lebih tepatnya). Ya ada sih angkot lewat, tetapi itu artinya harus naik angkot ini, lalu lanjut lagi naik busway atau ojek. Dan seperti stasiun Kebayoran Lama, stasiun Palmerah maupun Tanah Abang juga tidak terintegrasi dengan busway.

[Update – Sept 2016]  Di Stasiun Palmerah kini telah tersedia Feeder Busway. Tapi ya gitu, jalurnya melewati depan Kemenpora atau TVRI. Jalur ini ketika jam berangkat kantor sudah kaya parkir massal. Tak bergerak. Jadi udah terintegrasi bagus sih. Tapi soal waktu masih gak sesuai.

[Update – Apr 2024] Sudah ada jalur busway dari Ciledug, melewati Kebayoran Lama sampai Mampang. Stasiun KRL Kebayoran Lama sudah punya integrasi dengan jalur busway ini. Ntaaap.

Bus Gratis

Jadi saya bisa mengerti kenapa ketika sepeda motor dilarang lewat di Thamrin, sedikit sekali yang mau naik bis gratis yang disediakan pemda DKI. Ya, orang naik motor dari Cisauk, terus harus parkir (misal di sekitar Senayan), lalu naik bis atau ojek ke Thamrin, baru naik bis gratis. Ini artinya, gak “gratis” lagi sih. Entahlah kalau pemda DKI punya pertimbangan lain ya.

Apartemen

Baiklah, sepertinya moda transportasi tidak ada yang betul-betul nyaman dari pinggir Jakarta. Sebagian orang bakal bilang “Oke, gue tinggal di Jakarta aja. Gak harus rumah kok. Gue di apartemen juga gak apa-apa sih. Yang penting ntar gak ribet lagi urusan transportasi”.

Nah, apartemen juga belum jadi solusi sempurna sih. Apartemen di lokasi strategis harganya tidak murah juga. Belum lagi masalah parkiran. Belakangan saya dikasih tahu marketing salah satu apartemen bahwa rata-rata apartemen kelas menengah di Jakarta itu, perbandingan jumlah unit dan parkirannya adalah 6:1 s/d 8:1. Iya, untuk 6 sampai 8 unit apartemen, hanya ada 1 space parkir. Saya sudah lihat sendiri, ada apartemen di sekitar Kebayoran Lama, yang penghuninya baru sekitar 30%-an, tetapi parkirannya sudah 80% habis. Padahal parkiran ini berbayar loh.

Ini belum lagi karena nakalnya developer apartemen. Sepertinya banyak developer yang memang membangun apartemen tidak dengan mindset untuk dihuni, tetapi sebagai instrumen investasi saja. Jadi makanya dia tidak perduli dengan space parkir yang tidak memadai, maintenance yang asal-asalan, fasilitas-fasilitas yang tidak kunjung dibangun setelah serah terima unit, dll. Karena mereka tahu, sebagian besar konsumennya adalah investor yang juga tidak akan melakukan pengecekan detail seperti penghuni akhir.

Yaa.., bisnis properti itu emang big money sih. Gak heran banyak yang nakal. Sony aja yang core business nya teknologi, sekarang main bisnis properti juga tuh.

Kesimpulan

Jadi kalau anda kerja di Jakarta, dan sudah menimbang-nimbang untuk membeli rumah (atau apartemen), beragam masalah di atas bisa masuk pertimbangan. Ini kaya kucing-kucingan memang. Beli rumah di pinggir Jakarta, sambil berharap transportasi umum makin baik, tapi sepertinya kok lama banget ya. Bisa 10-20 tahun mungkin. Beli di tengah Jakarta kok ya selangit harganya. Terus banyak juga masalah-masalah tambahannya. Kalau nunggu transportasi umum bagus dulu, keburu naik selangit harga properti di pinggir Jakarta.

Kalau saya boleh saran sih cuma satu: Carilah properti yang tidak hanya akses ke tol saja yang bagus, tetapi akses ke transportasi umumnya juga, kalau bisa KRL. Menurut firasat saya, KRL (dan MRT tentunya) akan jadi kuncian, seperti halnya di negara-negara maju.

Sayangnya situs-situs pencarian properti seperti Rumah.com, Lamudi.com, dan Urbanindo.com belum menyajikan fasilitas pencarian ini dengan baik. (Ntar saya bahas di tulisan tersendiri deh). Selamat menimbang-nimbang.

Ini tulisan tahun 2015, beberapa bagian mungkin sudah tidak update. Namun secara garis besar masih tetap valid.

Judul asli tulisan ini “Properti dan Kemacetan Jakarta”, saya ubah agar lebih deskriptif.